投资性房地产成本转公允，这个关键的指标是怎么算的？在这里我再给大家推导一次，成本转公允属于会计政策变更。

比方说在转换的瞬间，投资性房地产原价1000，累计折旧200，减值准备100，那它的账面价值就是700，公允价值是900，两者差额是200。这里一定要记得考虑所得税的影响，可能是借记递延所得税资产，也可能是贷记递延所得税负债，按25%的税率计算就是50，扣除所得税后剩下的150，就是会计政策变更需要调整的累积留存收益。

累积留存收益调整后，盈余公积按10%计提就是15，剩下的135就是调整的年初未分配利润。

我们把分录写出来就是：借记投资性房地产（公允价值）900，借记投资性房地产累计折旧200，借记投资性房地产减值准备100，贷记投资性房地产（原价）1000，贷记递延所得税资产或递延所得税负债50，贷记盈余公积15，贷记未分配利润135，这样就处理完成了。

按照注会考试的要求，我们需要掌握推导过程，只靠背分录是很难应对考题的，这个累积影响数其实有简单的计算方法：新旧计量口径的差额直接乘以75%，得到的就是会计政策变更的累积影响数。算出累积影响数之后，再用这个数乘以90%，就能算出需要调整的未分配利润，计算就是这么简单。
注会会计备考时，很多朋友都卡在投资性房地产成本转公允这里，我当年第一次学的时候，也绕了好几天才理清楚。今天就给大家掏点实打实的备考经验，帮大家快速把这个点啃下来。

首先，你得先记住最核心的前提，成本模式转公允价值模式，这件事本身属于会计政策变更，这个定性是考试的常考点，很多客观题第一句话就考这个判断，别把它当成会计估计变更，这一步错了后面全错。

很多人刚学的时候，会纠结为什么必须追溯调整，不能直接改当期数？其实也很好理解，政策变更是说你从一开始就该用新方法，那以前年度的影响肯定要调整以前的留存，不能都算到今年的利润里，不然就会出现今年利润凭空多一大块的问题，不符合会计的可靠性要求。

算累积影响数其实没那么复杂，不用死记硬背分录推半天，记住一个简单的公式就行，公允和原账面价值的差额，乘以（1减所得税税率），出来的数就是会计政策变更的累积影响数。大部分考题里所得税税率都是25%，也就是直接乘75%，一步就能出结果，省很多时间。

拿到累积影响数之后，盈余公积和未分配利润的调整数也好算，一般盈余公积提10%，用累积影响数乘10%就是盈余公积的调整额，剩下的90%就是年初未分配利润的调整数，两步就完事儿。

很多人会搞混递延所得税这边的处理，其实核心就是，原来成本模式下，计税基础是按历史成本折旧算的，改成公允之后账面价值变成公允价值，两者差出来的部分，肯定会产生递延所得税，要么是递延所得税资产要么是递延所得税负债，别漏了这一步，漏了所得税，最后的留存肯定算不对。

最后说句实在话，这个考点在注会会计里不算难，只要把逻辑理清楚，多做两道题就熟了，不用死背分录，把每一步为什么这么做想明白，考试的时候怎么变你都能做对。
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[Q]：投资性房地产成本模式转公允价值模式属于什么变更？
[A]：属于会计政策变更，需要追溯调整累积影响数。
[Q]：投资性房地产成本转公允时，会计政策变更累积影响数怎么计算？
[A]：用转换日公允价值和原账面价值的差额，乘以（1-所得税税率）即可得到。
[Q]：成本转公允时为什么要考虑递延所得税？
[A]：转换后投资性房地产账面价值和计税基础会产生差异，需要确认对应的递延所得税影响。
[Q]：累积影响数扣除所得税后需要计入什么科目？
[A]：需要调整期初留存收益，分别计入盈余公积和期初未分配利润。
[Q]：调整后盈余公积和未分配利润的金额怎么算？
[A]：一般盈余公积按累积影响数的10%计算，剩余90%就是调整的未分配利润金额。
[Q]：成本模式转公允价值模式的贷方科目都有什么？
[A]：分别是原成本模式下的投资性房地产原价、递延所得税、盈余公积和未分配利润。
[Q]：成本模式转公允价值模式的借方科目都有什么？
[A]：分别是转换后的公允价值计量投资性房地产、原成本模式下的累计折旧和减值准备。
[Q]：注会考试常考成本转公允的哪个内容？
[A]：最常考会计政策变更累积影响数、盈余公积和未分配利润调整额的计算。